SE TI RIFIUTANO UN PRESTITO, PROVA A CHIEDERGLI UN PRESTITO IPOTECARIO VITALIZIO

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Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare tipologia di finanziamento senza rate destinato a persone fisiche con più di 65 anni di età con un titolo di proprietà su un’immobile residenziale. in Gran Bretagna è stato lanciato nel 1999 ed è noto come lifetime mortgage o equity release. Dalla sua nascita  si è rapidamente diffuso in tutto il mondo anglosassone (Gran Bretagna, Irlanda, Canada, Australia e Stati Uniti d’America, dove è noto con la definizione di reverse mortgage). Dal dicembre del 2005 il prestito vitalizio ipotecario, è stato introdotto anche in Italia con la legge 248/05 che stabilisce che: “Il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari, di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1º settembre 1993, n. 385, di finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a persone fisiche con eta’ superiore ai 65 anni compiuti.”

Il prestito vitalizio è un finanziamento a lungo termine assistito da ipoteca di primo grado sull’immobile di residenza. Il finanziamento è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente, (ovvero, se cointestato ad una coppia di ultra sessantacinquenni, con la scomparsa del coniuge più longevo). Spese e interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza. Il rimborso, a meno di rimborso volontario anticipato da parte del sottoscrittore, è a carico degli eredi. Il prestito non prevede quindi il pagamento di alcuna rata per tutta la sua durata ma capitale ed interessi sono capitalizzati fino a scadenza e maturano interessi. Il prestito vitalizio ipotecario è, come detto, uno strumento che riscuote un certo successo nei Paesi anglosassoni. In Italia, con tantissimi giovani disoccupati o con redditi molto bassi, che non hanno la possibilità di accedere al credito bancario o erogabile da società finanziarie per mancanza del fondamentale requisito della capacità di rimborso, genitori di età superiore ai 65 anni e titolari di almeno un immobile in piena proprietà, potrebbero fornire una somma pari ad almeno il 15-20% del valore dell’immobile, senza dover sostenere l’onere del pagamento di rate periodiche. Come noto, a persone fisiche di età superiore ai 65 anni le banche non accordano finanziamenti a medio-lungo termine. Così invece, un genitore proprietario di un immobile del valore, per esempio, di 200mila euro, concedendo in ipoteca la propria abitazione alla banca, potrebbe avere almeno 40mila euro da dare al figlio, senza che questi si impegni in onerose rate, per altro non facilmente rimborsabili, se si considera la condizione reddituale e lavorativa. In questo modo, sarebbe possibile far avere a dei giovani delle somme da destinare, per esempio, all’acquisto di mobili per l’abitazione o dell’automobile, contribuendo così ad un rilancio dei consumi, ancora stagnanti. Il sistema bancario potrebbe dunque, in aggiunta alle misure di sostegno alla crescita deliberate dalla Bce lo scorso 5 giugno, farsi protagonista, almeno in parte, di una ripresa dell’economia, visto che l’Italia è paese di risparmiatori e soprattutto di proprietari di immobili.

In taluni casi il prodotto può essere abbinato ad una clausola contrattuale (nota nel mondo anglosassone come “no negative equity guarantee“) che limita il valore del debito a carico degli eredi al valore di realizzo dell’immobile dato in garanzia: in tal caso è la società finanziaria che si accolla l’eventuale debito eccedente rinunciando a rivalersi nei confronti degli eredi a condizione che il rimborso avvenga a fronte della vendita dell’immobile per tramite di un curatore indipendente ed a prezzo di mercato. L’importo del prestito è generalmente compreso tra un minimo del 15% ed un massimo del 50% del valore dell’immobile dipendentemente dall’età del mutuatario (più alta l’età, maggiore l’importo del finanziamento) e dal valore dell’immobile. Il valore dell’immobile è normalmente determinato con una perizia realizzata da un perito immobiliare su indicazione del soggetto finanziatore.

Il prestito vitalizio deve essere rimborsato in un’unica soluzione dagli eredi e/o aventi causa, normalmente entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti. Gli eredi hanno due possibilità: se vogliono conservare  l’abitazione, possono rimborsare con la liquidità a loro disposizione, oppure l’abitazione potrà essere venduta e quanto dovuto a fronte del finanziamento rimborsato con il ricavato della vendita. Qualora non ci fossero eredi, o questi non procedessero al rimborso, il finanziamento viene estinto con la vendita dell’immobile, ma sempre allo scadere dei 12 mesi dalla data di scadenza del finanziamento.

Un disegno di legge di modifica del prestito vitalizio.

Sino a oggi i costi e le regole di legge hanno reso improponibile sul mercato italiano l'”home equity loan” anglosassone, cioè il “mutuo inverso” grazie al quale chi possiede una casa può darla in garanzia alle banche e ottenerne un prestito. Ora però la Camera sta iniziando a discutere la proposta di legge (firmatari i deputati Marco Causi e Antonio Misiani del PD, relatore in Commissione Finanze l’onorevole Paolo Petrini del PD), costituita da un unico articolo per integrare e modificare la disciplina del prestito vitalizio ipotecario (articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto – legge n. 203 del 2005). Le nuove norme, se passeranno, risolveranno molti dei punti critici che hanno impedito lo sviluppo anche in Italia del mercato di questi contratti.

La nuova proposta di legge propone di modificare alcuni punti che hanno bloccato sinora in Italia, rendendola troppo costosa per i clienti, questa forma di “mutuo al contrario”: tra questi l’assenza di agevolazioni fiscali come quelle previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine (cioè l’esenzione dalle imposte di bollo, registro, ipotecarie e catastali e dalla tassa sulle concessioni governative delle operazioni connesse al finanziamento, tutti prelievi che sarebbero eliminati con il versamento di un’imposta sostitutiva) e le regole relative all’ipoteca, oltre a quelle di trasparenza e tutela della clientela. In base alla proposta di legge, si modificherebbe il vecchio comma 12-ter introducendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio o lungo termine disciplinate dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica n. 601, indipendentemente dalla data di rimborso del finanziamento. Con l’applicazione al prestito vitalizio ipotecario degli articoli 15 e 17 del DPR n. 601 del 1973 lo si esenterebbe dall’imposta di registro, dall’imposta di bollo, dalle imposte ipotecarie e catastali e dalle tasse sulle concessioni governative come avviene già oggi per le operazioni relative ai finanziamenti e tutti i provvedimenti, atti, contratti e formalità inerenti alle operazioni stesse e alle relative garanzie (comprese le cessioni di credito stipulate in relazione a tali finanziamenti) che sono effettuati da banche e istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitano il credito a medio e lungo termine e dalla Cassa Depositi e Prestiti. Gli operatori del mercato dei “mutui inversi” pagherebbero solo un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati. In base all’articolo 18 del DPR n. 601, se il prestito non si riferisse alla prima casa e relative pertinenze (ma, supponiamo, a una seconda casa), l’aliquota dell’imposta sostitutiva salirebbe al 2% dell’ammontare finanziato. Ai contraenti però, in base all’articolo 12, commi 4 e 5, del decreto legge n. 145 del 2013, resterebbe l’opzione, al posto di versare l’imposta sostitutiva, di scegliere per iscritto nell’atto di finanziamento di pagare le imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e le tasse sulle concessioni governative.

Nella proposta di legge di riforma,  si prevede che il prestito vitalizio ipotecario sia garantito da ipoteca di primo grado sulla casa come per l’ipoteca bancaria (articolo 39, commi 1, 2, 3, 4 e 7, del Testo unico bancario). Inoltre si specifica che se il finanziamento non viene integralmente rimborsato – dal cliente o dai suoi eredi – entro 12 mesi da alcuni eventi che comportano l’obbligo di rimborso (morte del cliente finanziato, trasferimento in tutto o in parte, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sulla casa data in garanzia – usufrutto, come nel caso della vendita della nuda proprietà -, atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione sulla casa di diritti reali di garanzia a favore di terzi – cioè di un’altra ipoteca -), la banca finanziatrice vende la casa a un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dalla banca, usando il ricavato dalla vendita per estinguere il suo credito. Trascorsi altri 12 mesi senza che la vendita sia stata realizzata, questo valore viene decurtato del 15% per ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita. In alternativa, l’erede può vendere da sé l’immobile, in accordo con la banca finanziatrice, purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento del mandato. Le eventuali somme rimanenti dalla vendita in eccesso rispetto a quelle necessarie per estinguere il finanziamento andranno al cliente o ai suoi eredi. La nuova norma esclude comunque che al cliente mutuatario siano richieste somme superiori al valore di vendita dell’immobile perché l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute. Con questa nuova regola si tutela poi chi compra la casa perché le domande giudiziali opponibili alla vendita vengono rese inefficaci.

La norma di salvaguardia per le banche
La riforma del prestito vitalizio ipotecario obbliga il Ministero dello Sviluppo economico a definire con un proprio decreto, da emanare entro tre mesi dall’approvazione definitiva della legge, la disciplina di attuazione della proposta di legge nella quale andranno indicati i “casi di significativa riduzione del valore dell’immobile” e le modalità che possono attivare la richiesta della banca finanziatrice ai clienti di rimborsare integralmente il prestito. In questo modo si introduce una garanzia per le banche, quella di non trovarsi a subire pesanti perdite se, per un crollo del mercato immobiliare, il valore delle case ricevute in garanzia scendesse sotto il valore dei prestiti erogati, perché ciò renderebbe conveniente ai clienti o ai loro eredi non rimborsare il prestito e lasciare alla banca la casa con il relativo “cerino” di un bene che vale meno del denaro che si è erogato. Il ministero dovrà poi indicare le regole di trasparenza sulle modalità di offerta al pubblico del contratto di prestito vitalizio ipotecario.

Le altre regole sui rimborsi
Viene introdotta la possibilità di concordare, al momento della stipula del prestito vitalizio ipotercario, le modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese (in deroga al principio generale secondo cui interessi e spese sono rimborsati al termine del contratto), prima del verificarsi degli eventi, risolutivi del contratto che obbligano al rimborso integrale (morte del cliente finanziato, trasferimento in tutto o in parte, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sulla casa data in garanzia – usufrutto, come nel caso della vendita della nuda proprietà -, atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione sulla casa di diritti reali di garanzia a favore di terzi – cioè di un’altra ipoteca -). Viene esclusa la capitalizzazione annuale degli interessi, cioé il meccanismo in base al quale annualmente gli interessi maturati sono computati in aumento del capitale). La riforma poi specifica che, in caso di inadempimento al rimborso graduale pattuito degli interessi e delle spese, la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto se il ritardo accade almeno sette volte anche non consecutive. Per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il 30esimo e il 180esimo giorno dalla scadenza della rata (articolo 40, comma 2 del Testo unico bancario).

Perché il “mutuo inverso” sino a oggi non ha sfondato
Innanzitutto il tasso di interesse applicato al capitale erogato dalla banca: alla morte del cliente gli eredi, se vogliono tenere la casa, devono rimborsare alla banca il montante, cioè il capitale ricevuto dal cliente più interessi calcolati a tasso fisso (pari di solito all’Irs a 20 o 30 anni) più spread. Il montante cresceva rapidamente perché per questi contratti la legge consente alle banche la capitalizzazione annuale degli interessi. Poi c’erano i problemi fiscali. Solo le banche possono applicare al “mutuo inverso” l’imposta sostitutiva ridotta pari allo 0,25% del capitale erogato. Le finanziarie pagano invece l’aliquota piena del 2% del valore d’iscrizione dell’ipoteca, a sua volta pari al 125% del valore di perizia della casa: nel caso di un immobile valutato un milione di euro, questa imposta costerebbe 25mila euro, oltre a oneri notarili, di istruttoria, perizia, di polizza assicurativa, incasso rata e imposta di registro, più il bollo. Inoltre, per tutta la durata del prestito il cliente non può vendere o affittare la casa – che deve mantenere in buono stato – e s’impegna a rispondere alle richieste di informazioni.  A oggi  l’unica banca a offrirli è Mps: il contratto è il Prestito vitalizio ipotecario Prestisenior.

Prestisenior di Banca Mps
In base alle vecchie regole ancora oggi in vigore, il contratto di Mps, riservato a persone di almeno 70 anni con eredi, calcola l’importo erogabile in base all’età del richiedente e al valore dell’immobile.La durata del contratto è pari alla vita del contraente. Il rimborso può avvenire in unica soluzione per capitale e interessi, o attraverso finanziamento agli eventuali eredi purché sussista il merito creditizio. Dopo sei mesi dalla data di decesso del contraente, nel caso gli eventuali eredi non intendano rimborsare il finanziamento per capitale e interessi, la banca è legittimata ad agire in via esecutiva  per il recupero del proprio credito. L’importo massimo finanziabile, secondo il foglio informativo del contratto aggiornato al 17 marzo corso, in unica soluzione è di 200mila euro, in più soluzioni è di 25mila euro fino a 20 erogazioni. Per esempio, un 70enne può ricevere il 16% del valore di perizia dell’immobile, un 80enne il 33,3%, un 90enne il 43,9%, un 95enne il 50%, sempre entro i 200mila euro.

L’assicurazione obbligatoria costa il pagamento di un premio “una tantum” di 0,169 euro per ogni 1.000,00 euro di valore dell’immobile ipotecato e per ogni anno di durata del finanziamento. Nell’ipotesi di un cliente di 70 anni, nel caso di erogazione unica l’importo massimo ottenibile (pari al 16% del valore di perizia della casa) per una casa valutata ipoteticamente 250mila euro è di 40mila euro, con Taeg – tasso annuo effettivo globale, cioè il costo del contratto che comprende interessi e ogni altro onere – del 7,73% (Irs lettera maggiorato di uno spread del 4,80%) e del 7,89% per le erogazioni parziali, pari a 3.963,07 euro l’anno. Se il cliente morisse a 80 anni, gli eredi dovrebbero rimborsare 80.769,55 euro – 75.288,54 di capitale rivalutato con l’anatocismo e 5.481,01 di interessi – in caso di erogazione unica o 63.487,47 euro – 59.448,15 a titolo di capitale rivalutato con l’anatocismo e 4.031,31 euro per interessi – in caso di erogazioni annue. Infatti il contratto prevede che “gli interessi maturati su un capitale si aggiungono al capitale stesso in modo che anch’essi producano interessi insieme col capitale. Gli interessi vengono cioè”capitalizzati”, ossia diventano capitale che produce ulteriori interessi”.

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